Учредяване на право на строеж в съсобствени имоти между Столична община и други лица
6.08.2016 / Автор: МАЯ БОГДАНОВА, юрист
Правна уредба: Закон за общинската собственост, Закон за устройство на територията /ЗУТ/ и Наредбата за общинската собственост /НОС/ на Столичен общински съвет
Процедурата е уредена в:
Чл. 37 от Закона за общинската собственост
Чл. 183, ал. 1 от Закона за устройство на територията /ЗУТ/ и
Чл. 81 от Наредбата за общинската собственост /НОС/ на Столичен общински съвет /приета с Решение № 210 по Протокол № 87 от 14.04.2011 г., в сила от 10.05.2011 г., изм. и доп. с Решение № 168 по Протокол № 14 от 5.04.2012 г., изм. с Решение № 606 по Протокол № 31 от 6.12.2012 г., изм. и доп. с Решение № 746 по Протокол № 72 от 4.12.2014 г., изм. и доп. с Решение № 422 по Протокол № 85 от 9.07.2015 г./.
Процедура по чл. 37 от Закона за общинската собственост
Правото на строеж върху имот - частна общинска собственост, съответно правото на надстрояване и/или на пристрояване на сграда, построена върху имот - частна общинска собственост, се учредява от
♦ кмета на общината
♦ след решение на общинския съвет,
♦ чрез провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс и
♦ съобразно предвижданията на влязъл в сила подробен устройствен план /чл. 37 от Закона за общинската собственост/.
Облекчена процедура
Наредбата за общинската собственост на Столичен общински съвет въвежда в чл. 81 облекчена процедура за учредяване на правото на строеж, при която не се изисква провеждане на търг или конкурс, нито решение на Столичния общински съвет, когато Столична община е съсобственик в конкретен имот.
Възникване на съсобственост с общината
Съсобствеността върху недвижим имот предполага, че същият е общ на две или повече лица, като всяко от тях има отделно право върху идеална част от имота.
В практиката нерядко възниква съсобственост между Общината и физически или юридически лица, като някои от възможните способи за това са:
Възстановяване на собственост
При възстановяване собствеността върху идеална част от отчужден недвижим имот на бившите му собственици или техни наследници, като собствеността върху останалата част от имота е останала общинска;
Договор за доброволно прилагане на влязъл в сила план
При изрично волеизявление на титулярите на правото на собственост, изразено в договор за доброволно прилагане на влязъл в сила план чрез определяне квотите на съсобственост /хипотезата на § 8, ал. 2, т. 1 и ал. 3 от ПР на ЗУТ/. За разлика от отменения Закон за териториалното и селищно устройство, действащият ЗУТ не допуска разместване на собственост или възникване на съсобственост по силата на действието на подробен устройствен план. Съгласно § 6, ал. 2 и ал. 4 и § 8, ал. 1 от ПР на ЗУТ, след изтичането на предвидените в ЗУТ 6-месечни срокове, отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени градоустройствени планове, заварени от ЗУТ се прекратява.
В случай че собствениците на поземлени имоти, включени съгласно заварен регулационен план в общ урегулиран поземлен имот желаят да приложат плана /след изтичането на тези срокове/:
Те следва да сключат помежду си договор, по силата на който собствеността им върху съседни поземлени имоти, ще бъде трансформирана в съсобственост в общия урегулиран поземлен имот.
Идеалните части на съсобственост не могат да бъдат по-малки от съотношението между площта на включените имоти и площта на образуваня съсобствен имот. ЗУТ предвижда, че договорът се сключва в писмена форма, когато участва имот – общинска собственост.
Имоти включени съгласно проект за ПУП в общ УПИ
На основание чл. 15, ал. 3 и 5, във връзка с чл. 17, ал. 2, т. 3 и ал. 5 от ЗУТ, отново въз основа на волеизявление на собствениците на имотите, включени съгласно проект за ПУП в общ УПИ, оформено в предварителен и окончателен договор в писмена форма между кмета на общината и съответния собственик. Процедурата е уредена в чл. 77 и 78 от НОС и не е предмет на настоящата статия.
Процедура за учредяване право на строеж в съсобствен имот с участието на Столична община
Предложение за откриване на процедура
Процедурата се извършва от Дирекция „Общинска собственост“ на Столична община. Уредена е в чл. 81 от Наредбата за общинската собственост и започва по предложение на съсобственик, в което са посочени начинът на заплащане и субектът, на който да се учреди право на строеж. Това може да е както съсобственик, така и трето лице /дружество/, с което съсобствениците са сключили предварителен договор за учредяване право на строеж.
Към предложението се прилагат документи за собственост, актуална скица на имота и сключеният предварителен договор с третото лице.
Предварителен договор с трето лице се явява основание за договаряне от страна на Столична община със същия строител. Такъв договор не се представя, ако съсобственикът на общината е един и той желае да извърши строителството.
Оценка на правото на строеж. Площообразуване
Цената на правото на строеж за общинската част от имота, може да се заплати чрез предоставяне в собственост на обекти в новопостроената сграда или на други готови обекти. Стойността на обектите не може да бъде по-малка от цената на правото на строеж.
Сертифициран експерт-оценител изготвя пазарна оценка на правото на строеж на база разгънатата застроена площ на сградата, включваща площта на всички подземни и надземни нива, както и помещенията в подпокривното пространство и предлага пазарен процент на обезщетение при строителство върху имота, съобразен със съответния район.
Окончателният процент на обезщетение за Столична община се утвърждава от Постоянната комисия по финанси и бюджет на Столичен общински съвет.
След представяне на съгласуван идеен инвестиционен проект от строителя, следва изготвяне на площообразуване на бъдещата сграда.
Площообразуването се изготвя от сертифицирани оценители на Дирекция „Общинска собственост“, а в случай че е изготвено от строителя се проверява и заверява от същата дирекция.
Предложение от строителя
Следва представяне на писмено предложение от страна на строителя, придружено със заверени архитектурни проекти относно обектите, които да бъдат предоставени в обезщетение на Столична община.
Размерът на обезщетението не трябва да е по-малък от утвърдения процент на обезщетение, съотнесен към общинската идеална част на имота и към РЗП на подземното и надземното ниво на сградата.
Предложението се разглежда и приема от Комисия, назначена със заповед на Кмета на Столична община.
Следва да се има предвид, че когато пазарната цена е по-ниска от данъчната оценка, сделката се сключва по данъчната оценка на правото на строеж. Съгласно чл. 22 от Приложение № 2 на ЗМДТ, данъчната оценка на правото на строеж се определя по формула, отчитаща РЗП на бъдещата сграда, срока за който е учредено правото на строеж, конструкцията, както и коефициенти за местоположение и инфраструктура.
Форма на договора
Когато правото на строеж се учредява на трети лица, договорът се сключва в нотариална форма, а когато същото се учредява на съсобственик - в обикновена писмена форма, след което договорът се вписва в Службата по вписвания.
Срок
Правото на строеж се учредява безсрочно, но следва да се упражни в 5 годишен срок.
Съгласно чл. 67, ал. 1 от Закона за собствеността, правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Противоречивата съдебна практика по отношение тълкуването на разпоредбата на чл. 67 от ЗС, е консолидирана с Тълкувателно решение № 1 от 04.05.2012 г. на ВКС по тълк. дело № 1/2011 г. на ОСГК. В него се приема, че:„Ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти“.
При позоваване на давността чрез предявяване на иск за собственост срещу суперфициаря, собственикът на земята „ще придобие изградената част от сградата по правилото на чл. 92 от ЗС. Суперфициарят ще има правата по чл. 72 от ЗС като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание.
Въвеждане на строежа в експлоатация
Въвеждането на строежа в експлоатация става с издаване на разрешение за ползване от съответния орган на ДНСК. Обектите, предоставени в собственост на Столична община следва да бъдат изпълнени и предадени в напълно завършен вид.
СПОДЕЛИ СТАТИЯТА ВЪВ ФЕЙСБУК СПОДЕЛИ
