Видове сделки с общински имоти
18.01.2016 / Автор: МАЯ БОГДАНОВА, юрист
Правна уредба : Закон за общинската собственост /ЗОС/ - Глава четвърта, чл.34-41; За Столична община - Наредба за общинската собственост /НОС/
ПРОДАЖБА
В общия случай ЗОС приема, че продажбата на имоти и вещи – частна общинска собственост се извършва от кмета на общината при наличие на две кумулативно свързани предпоставки:
♦ решение на общинския съвет и
♦ провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс.
Основното изключение от този режим се съдържа в ал. 3 на чл. 35 от ЗОС и касае продажба на земя – частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда.
В този случай продажбата се извършва от кмета на общината без решение на общинския съвет и без провеждане на търг или конкурс.
От това право могат да се възползват лица, притежаващи законно построена сграда или обект в сграда, изградена върху общинска земя:
на основание Договор за учредено право на строеж, удостоверение за признато право на строеж в случаите на § 6 от преходните правила на Закона за собствеността, документ за собственост върху сграда или обект в сграда, или констативен акт на общинската администрация, че сградата е завършена в груб строеж, документ за законно учредено право на строеж на роднини по права линия, удостоверение за наследници, разрешение за строеж или акт за узаконяване на строежа.
Друго изключение е налице, когато продажбата се извършва:
♦ между общината и държавата,
♦ между общини, или
♦ когато лицата, на които може да се извърши продажба, са определени в закон.
Например не се провежда търг или конкурс при продажба на общински застроени имоти на настанените в тях по административен ред наематели.
ДАРЕНИЕ
Дарение на имот – частна общинска собственост може да се извърши след решение на общинския съвет, прието с мнозинство три четвърти от общия брой на съветниците.
ПРЕКРАТЯВАНЕ НА СЪСОБСТВЕНОСТ
Съсобственост между общината от една страна, а от друга – държавата, физически или юридически лица, може да бъде прекратена по един от изброените способи:
♦ делба,
♦ продажба на частта на общината,
♦ откупуване на частта на физическите или юридическите лица и
♦ замяна.
В общия случай сделката се извършва от кмета на общината след решение на общинския съвет, но ЗОС препраща към наредбата по чл. 8, ал. 2, която определя конкретния ред.
Според действащата в момента Наредба за общинската собственост на Столична община, решение на общинския съвет не се изисква, когато общинският дял е до 1/3 идеална част от неподеляем съсобствен имот.
ПРАВО НА СТРОЕЖ, ПРИСТРОЯВАНЕ И НАДСТРОЯВАНЕ.
И тук, както при продажбата, правото на строеж върху имот – частна общинска собственост, съответно правото на надстояване и/или на пристрояване на сграда, построена върху имот-частна общинска собственост, се учредява
♦ от кмета на общината
♦ след решение на общинския съвет,
♦ чрез провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс и
♦ съобразно предвижданията на влязъл в сила подробен устройствен план.
Необходимо е и представянето на съгласуван идеен проект.
За разлика от продажбата, тук общинският съвет може да реши заплащането да бъде както под формата на плащане, така и с предоставяне в собственост на общината на обекти в новопостроената сграда или на обекти в друга сграда, които са собственост на лицето, в полза на което е учредено правото на строеж, или дори то да изгради за своя сметка друг обект за нуждите на общината.
На юридически лица на бюджетна издръжка, на религиозни институции или техни поделения, както и на други лица, когато е предвидено в закон, правото на строеж се учредява по решение на общинския съвет, прието с мнозинство повече от половината от общия брой съветници, без търг или конкурс, като правото може да се учреди и безвъзмездно.
В останалите случаи безвъзмездно право на строеж се учредява в случай че решението на общинския съвет е подкрепено от 2/3 от общия брой съветници.
На собственика на сграда, съответно на собствениците на жилища в сгради-етажна собственост, построени в общински имоти, правото на пристрояване/надстрояване се учредява от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2 от ЗОС.
По действащата Наредба за общинската собственост /НОС/ на Столична община е от значение дали пристрояването/ надстрояването води до обособяване на самостоятелен обект или не. Във втория случай не е необходимо решение на СОС.
Същата Наредба на Столичния общински съвет предвижда в чл. 60, общинският съвет да приеме решение за определяне на урегулирани поземлени имоти за индивидуално, групово и кооперативно жилищно строителство, предназначени за учредяване право на строеж на граждани и ЖСК, чиито член-кооператори са правоимащи по Закона за уреждане правата на граждани с многогодишни жилищно-спестовни влогове /ЗУПГМЖСВ/.
Конкретните граждани и ЖСК, както и съответните урегулирани поземлени имоти, на които да се учреди право на строеж се определят с протокол от Централната местна комисия по ЗУПГМЖСВ, след което кметът издава заповед и сключва договор за учредяване право на строеж.
ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ
И тук важи общото правило, че правото на ползване върху имоти и вещи – частна общинска собственост се учредява от кмета на общината след решение на общинския съвет, чрез публичен търг или публично оповестен конкурс, освен когато лицата, на които може да се учреди такова право са определени в закон.
В последния случай не се провежда търг или конкурс (напр. на основния пощенски оператор по Закона за пощенските услуги, на титуляра на разрешение за търсене и/или проучване на подземни богатства, на лицата по Закона за физическото възпитание и спорта, на инвеститор, получил сертификат за клас инвестиция, на концесионера върху земята в обсега на концисията и др./.
Срокът е до 10 години, освен ако в закон е предвидено друго. Безвъзмездно право на ползване може да се учреди след решение взето в квалифицирано мнозинство.
Съгласно чл. 73 от Наредбата за общинската собственост на Столичен общински съвет /СОС/, право на ползване се учредява безвъзмездно, без конкурс, с решение на СОС, на народните читалища върху предоставените им до влизане в сила на Закона за народните читалища сгради.
ЗАМЯНА
С изменението на ЗОС, ДВ, бр. 10 от 2009 г. се въведе принципна забрана за извършване на замяна на имоти – частна общинска собственост, съответно на право на строеж върху такива имоти срещу имоти/право на строеж на частни лица.
Замяна се допуска по изключение за изпълнение на задължения, произтичащи от международни договори, между общини, или между държавата и общината, както и в други случаи, при условия и по ред посочени в закон, като решенията за замяна се приемат с мнозинство две трети от общия брой на съветниците.
Съгласно чл. 49 от ЗОС, по решение на общинския съвет е възможна и замяна на общински жилища с жилищни или нежилищни имоти – собственост на държавата, на физически или юридически лица.
В изпълнение на социални програми, приети от общинския съвет, се допускат замени на общински жилища с жилищни имоти на физически лица, като замените се извършват след решение на общинския съвет, по данъчни оценки и само еднократно.
Наредбата за общинската собственост на СОС допуска замяна при прекратяване на съсобственост върху имоти между общината и съсобствениците, или когато имотите, предмет на замяна, са предвидени по действащ подробен устройствен план за изграждане на обекти – публична общинска собственост и са единствено жилище на собственика.
Всички разпоредителни сделки с имоти/вещни права върху имоти – общинска собственост, се извършват по пазарни цени, определени от общинския съвет на база изготвени пазарни оценки от сертифицирани оценители, освен ако в закон е предвидено друго. Цената не може да е по-ниска от данъчната оценка на съответния имот.
Общината е задължена да създаде и поддържа публичен регистър на разпоредителните сделки с общински имоти, в който се вписват по видове разпоредителни сделки данни за имотите според акта за собственост, пазарни и данъчни оценки, начин на разпореждане /чрез публичен търг, публичен конкурс, или решение на общинския съвет/, насрещна страна по сделката и др. данни.
СПОДЕЛИ СТАТИЯТА ВЪВ ФЕЙСБУК СПОДЕЛИ
